Buitengewoon goed 2005 voor Nieuwe Steen Investments

Nieuwe Steen Investments N.V. heeft over 2005 prima resultaten geboekt. Het directe resultaat per gemiddeld uitstaand aandeel is licht gestegen van EUR 1,36 naar EUR 1,37. Het indirecte resultaat bedroeg EUR 0,31 per gemiddeld uitstaand aandeel, waarmee het totale beleggingsresultaat is uitgekomen op EUR 1,68 per gemiddeld uitstaand aandeel.

In 2005 is voldaan aan de doelstellingen ten aanzien van aan- en verkopen, portefeuilleoptimalisatie, bezettingsgraad, rentemanagement en het aantrekken van eigen vermogen in het kader van groei van de portefeuille. Door de prima performance van het aandeel Nieuwe Steen Investments op de beurs bedroeg de total return over 2005 ruim 28%. Op basis van de huidige markt en gezien de kennis en de mogelijke ontwikkelingen van de portefeuille, verwacht Nieuwe Steen Investments over 2006 een direct beleggingsresultaat van EUR 1,36 per aandeel te realiseren.

Financiële resultaten

Het directe resultaat nam in 2005 met EUR 1,3 miljoen toe tot EUR 46,6 miljoen (2004: EUR 45,3) en ontwikkelde zich daarmee volgens de verwachtingen. Het indirecte resultaat over 2005, uitsluitend bestaande uit gerealiseerd verkoopresultaat, bedroeg EUR 10,5 miljoen (2004: 11) EUR 8,1 miljoen). Het totale beleggingsresultaat kwam daarmee uit op EUR 57,1 miljoen (2004: EUR 53,4 miljoen).

De huuropbrengsten bedroegen in 2005 EUR 88,4 miljoen (2004: EUR 87,1 miljoen) en de exploitatiekosten 10,0% van de huuropbrengsten (2004: 10,5%). De kosten van het fondsmanagement zijn volledig ten laste van het resultaat verantwoord.

Ontwikkelingen in 2005

De basis voor deze goede resultaten wordt gevormd door een actief portefeuillemanagement. Met een goed verhuurde, goed onderhouden en qua mix evenwichtig samengestelde onroerendgoedportefeuille als uitgangspunt wordt daarnaast veel aandacht besteed aan verhuurinspanningen, kostenbeheersing en rentemanagement. Dit resulteerde in een kleine verbetering van het directe resultaat tot EUR 1,37 per gemiddeld uitstaand aandeel.

De interesse voor stabiele, dividendgenererende beleggingen is terug te zien in de belangstelling voor het aandeel Nieuwe Steen Investments. De koers van het aandeel steeg in 2005 van EUR 17,12 tot EUR 20,48. Het koers- en dividendrendement van het aandeel Nieuwe Steen Investments kwam daarmee op ruim 28%. Het is het derde achtereenvolgende jaar dat het aandeel een total return van meer dan 20% behaalde.

Een hoge koers stelt de vennootschap in de gelegenheid tegen aantrekkelijke condities nieuw kapitaal aan te trekken om daarmee de expansie van de portefeuille te financieren. Voorwaarde daarvoor is wel dat dit kapitaal in kwalitatief goede en renderende nieuwe onroerendgoedbeleggingen kan worden belegd. Daar was in 2005 sprake van. Na verwerving van het winkelcentrum De Driehoek te Oldenzaal werden door een onderhandse emissie twee miljoen nieuwe aandelen geplaatst tegen een uitgiftekoers van EUR 19,50.

Ontwikkelingen in de portefeuille

De belangstelling voor goede onroerendgoedbeleggingen bleef ook in 2005 groot. Daardoor was het moeilijk de portefeuille substantieel uit te breiden en in, kwalitatief goede, en betaalbare nieuwe objecten te beleggen. De doelstelling voor 2005 om de portefeuille met voor minimaal EUR 100 miljoen nieuwe objecten uit te breiden, en in het kader van een actief portefeuillemanagement voor EUR 50 miljoen objecten te vervreemden, kon niettemin worden behaald.

Er werd in 2005 voor EUR 127,0 miljoen geïnvesteerd in nieuwe onroerendgoedbeleggingen. De opbrengst van verkochte objecten bedroeg EUR 53,8 miljoen, waarop een verkoopresultaat (indirect beleggingsresultaat) van EUR 10,5 miljoen werd behaald. Per saldo groeide de portefeuille met EUR 83,7 miljoen tot EUR 1.118,5 miljoen.

In de eerste negen maanden werd geïnvesteerd in de aankoop van het winkelcentrum Boulevard-Zuid te Rotterdam, een winkel aan het Meubelplein te Leiderdorp, een vijftal moderne kantoorgebouwen te Assen, Emmen, Hoogeveen, Meppel en Hoorn en bedrijfsgebouwen te Amsterdam, Zeewolde en Eersel. In het vierde kwartaal van 2005 werd uit een inschrijving het moderne winkelcentrum De Driehoek te Oldenzaal verworven. Dit in 1999 gerealiseerde complex bestaat uit 12.025 m2 winkels (42 huurders) met een onderliggende parkeergarage voor 440 auto's. Daarnaast werd fase 1 van Mortiere te Middelburg opgeleverd, bestaande uit een tweetal langdurige verhuurde winkelunits.

De meubelboulevard in Apeldoorn onderging in het tweede halfjaar van 2005 een facelift. Als gevolg daarvan is de meubelboulevard nu geheel verhuurd.

Verkocht werden een kantoor- en bedrijfsruimteportefeuille van zes objecten, een parkeergarage te Almelo, een winkel te Prinsenbeek en een winkel te Rotterdam en een leegstaand kantoorgebouw te Houten. Door reguliere verkopen werden in 2005 in totaal 146 woningen/appartementen, verspreid over heel Nederland, verkocht.

De portefeuille bestond per 31 december 2005 uit 1.363 woningen en 165 overige objecten, gespreid over kantoren (48%), winkels (33%), woningen (9%), bedrijfsgebouwen (5%) en volumineuze detailhandel (5%).

Bezettingsgraad portefeuille

De nog immer matige kantorenmarkt stelt de verhuurders regelmatig voor uitdagingen. Nieuwe Steen Investments is er niettemin in geslaagd de - financiële - leegstand ultimo 2005 te beperken. De huurderving door leegstand bedroeg ultimo 2005 4,5% (2004: 3,9%) over de totale portefeuille. Per sector bedraagt de leegstand: 7,0% in kantoren, 1,1% in bedrijfsgebouwen, 4,8% in volumineuze detailhandel en 2,4% in winkels.

De theoretische huurinkomsten van de onroerendgoedportefeuille ultimo 2005 bedragen EUR 97,0 miljoen, terwijl de contractuele huurinkomsten EUR 92,7 miljoen bedragen.

Huurgaranties

Van de huurinkomsten wordt EUR 4,3 miljoen, zijnde 4,4% (2004: 6,4%) ontvangen via huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers.