Halfjaarbericht Eurocommercial Properties N.V.

Dankzij toegenomen huuropbrengsten en hogere onafhankelijke taxaties van de panden van de Vennootschap vertoonden het direct beleggingsresultaat in de periode 1 juli tot en met 31 december 2005 een stijging van 12,9% vergeleken met dezelfde periode van 2004 en de intrinsieke waarde sinds 30 juni 2005 een stijging van 6,7%.

Direct beleggingsresultaat

Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het boekjaar 2005/2006 bedroeg € 27,07 miljoen, een toename van 12,9% vergeleken met de € 23,97 miljoen over dezelfde periode een jaar geleden.

De toename van het direct beleggingsresultaat met 12,9% was gelijk aan de gemiddelde toename van het aantal uitgegeven aandelen in 2005. Het resultaat per certificaat voor de periode 1 juli tot en met 31 december 2005 kwam hierdoor uit op € 0,78, gelijk aan het resultaat per certificaat in dezelfde periode een jaar geleden bij een kleiner aantal aandelen. Het jaarlijkse contante dividend, dat in november 2006 betaalbaar zal worden gesteld, zal bij voortzetting van de huidige omstandigheden naar verwachting ten minste even hoog zijn als de € 1,55 per certificaat in 2005, ongeacht het hogere aandelenkapitaal.

Intrinsieke waarde

De krachtige vastgoedmarkten in de landen en sectoren waar de Vennootschap actief is en toegenomen bestedingen in ECP’s winkelcentra resulteerden in hogere nettohuuropbrengsten en gestegen onafhankelijke taxatiewaarden. De algehele stijging van de taxatiewaarden bedroeg

€ 96,1 miljoen, een gemiddelde toename van 6,3% ten opzichte van de boekwaarden per 30 juni 2005 plus de investeringen gedurende de periode. De vergelijkbare nettohuuropbrengst op vastgoedniveau waarop deze taxaties zijn gebaseerd, bedraagt € 94,0 miljoen op jaarbasis, tegen € 91,6 miljoen bij de voorgaande taxatieronde in juni 2005, een toename van 2,6% in het afgelopen halfjaar.

Met 8,2% vertoonde Italië de sterkste procentuele stijging van de taxatiewaarde, gevolgd door Frankrijk met 5,7%, Zweden met 5,3% en Nederland met 0,1%. Het netto-aanvangsrendement op de gehele portefeuille daalde met gemiddeld 30 basispunten naar 5,6% vergeleken met het algehele rendement op dezelfde panden per 30 juni 2005 (zie voor details toelichting 3 op aangehechte halfjaarcijfers).

Het nettorendement voor de gehele winkelportefeuille bedroeg 5,5% samengesteld uit Frankrijk 5,5%, Italië 5,3% en Zweden 5,8%. Het netto-aanvangsrendement voor de bedrijfsgebouwen was 8,4% onder de veronderstelling van volledige verhuur van het bedrijfsgebouw in Parisud. Het rendement op het enige kantoorgebouw – het belastingkantoor in Amsterdam – bedroeg 6,9%.

De toename van de vastgoedwaarden werd gematigd door een evenredige stijging van de voorziening voor latente belastingverplichtingen, hoewel het op dit moment onwaarschijnlijk wordt geacht dat het volledige voorziene bedrag zal worden betaald als en wanneer vastgoed wordt verkocht. Daar staat tegenover dat de gearing van de Vennootschap (59% van het eigen vermogen) en mutaties in de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten gunstig waren voor de intrinsieke waarde. Hierdoor nam deze toe met 6,7% tot € 25,53 per certificaat per 31 december 2005.

Aandelenkapitaal en financiering

De Vennootschap heeft haar aandelenkapitaal sinds 30 juni 2005 met 815.143 certificaten vergroot; 807.643 daarvan zijn uitgegeven als stockdividend en 7.500 uit hoofde van personeelsopties. Hiermee komt het totaal aantal uitstaande certificaten uit op 35.277.618, een stijging van 2,4% vergeleken met 30 juni 2005 en van 12,5% vergeleken met 31 december 2004.

De leningen vertegenwoordigen thans 59% van het eigen vermogen. De gemiddelde looptijd van de leningen is negen jaar. De rente voor deze leningen is voor een groot gedeelte (82%) middels swaps gefixeerd voor een gelijke periode. De Vennootschap heeft onlangs voor een totaalbedrag van € 117 miljoen een tweetal additionele langlopende leningen afgesloten met een looptijd van respectievelijk 10 en 15 jaar. Deze twee nieuwe leningen vervangen twee bestaande leningen voor een totaalbedrag van € 58 miljoen, welke respectievelijk in 2007 en 2008 zouden komen te vervallen, alsmede twee kortlopende leningen voor een totaalbedrag van € 40 miljoen. Dankzij deze wijzigingen in de leningenportefeuille heeft de Vennootschap voor de lange termijn zeer flexibele toegang tot bankfinanciering van haar huidige programma van uitbreidingen alsmede voor toekomstige aankopen.

Marktvooruitzichten

Over het algemeen geldt voor alle grote Europese vastgoedmarkten dat de vraag naar goede beleggingen groter is dan het aanbod en de prijzen zijn navenant gestegen. Hierdoor zijn de aanvangsrendementen gedaald naar circa 5% voor de bestpresterende centra. Deze situatie zal

naar verwachting voortduren zolang de rentetarieven laag blijven, en dat lijkt ten minste voor 2006 het geval te zullen zijn.

De lage aanvangsrendementen vormen op zich geen bedreiging, zeker gezien het feit dat de huren doorgaans geďndexeerd zijn aan de inflatie en het werkelijke rendement daarom gunstig is ten opzichte van dat op staatsobligaties in de Eurozone, die thans ongeveer 3,5% niet geďndexeerd rendement opleveren. De kritische factoren in de huidige beleggingsmarkten zijn de huurniveaus en de al dan niet aanwezige groeivooruitzichten. Deze laatste factor is bij winkelcentra onlosmakelijk verbonden met de consumentenbestedingen. ECP belegt derhalve alleen in winkelobjecten die een redelijke verhouding kennen tussen huur en omzet. Dit is het geval in de belangrijkste markten van ECP, Frankrijk, Italië en Zweden, en thans ook in Duitsland voor nieuwe centra of daar waar huren recent zijn herzien, waarbij in sommige gevallen een daling van 50% over de laatste tien jaren is waargenomen.

Een soortgelijke daling is mogelijk of is inderdaad al begonnen in enkele andere landen, waar de verhouding huur/winkelomzet niet duurzaam is, in het bijzonder in Oost-Europa. Dalende huren voor die locaties kunnen mogelijk leiden tot lage of zelfs negatieve totaalrendementen gelet op de huidige hoge prijzen.

Voor meer informatie bekijk de volledige resultaten.